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Giurisprudenza

Cedolare secca con inquilino impresa o società

Si può applicare la cedolare secca quando l’inquilino è un’impresa, ad esempio una società che prende in affitto un appartamento per i propri dipendenti? La Cassazione ha cambiato le carte in tavola.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

Con la circolare 26/E del 2011 l’Agenzia delle Entrate ha escluso la cedolare quando il conduttore agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, anche se l’appartamento è destinato all’abitazione di dipendenti o collaboratori. Secondo questa lettura, la cedolare richiede che anche l’inquilino utilizzi l’immobile per finalità abitative “private”.

La sentenza della Cassazione 12395/2024

Con la sentenza n. 12395 del 2024 la Corte di Cassazione ha dato un’interpretazione diversa. La norma sulla cedolare esclude solo le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione: non pone limiti sulla qualità dell’inquilino. Conta che il locatore sia una persona fisica che affitta un immobile abitativo e che l’immobile sia usato a fini abitativi, anche se a pagare il canone è una società.

In pratica, l’affitto di un appartamento a un’azienda che lo destina a foresteria per i dipendenti può rientrare nella cedolare secca.

Cosa fare in pratica

  • scrivi nel contratto che l’immobile è locato a uso abitativo e indica, se possibile, il dipendente o collaboratore che ci abiterà;
  • verifica che l’immobile sia accatastato da A/1 ad A/11, esclusa la A/10 (uffici);
  • considera che l’Agenzia delle Entrate potrebbe ancora contestare l’opzione sulla base della sua circolare: conserva contratto e documentazione;
  • valuta la scelta con un commercialista, soprattutto per canoni importanti.
Non confondere i casi. La sentenza riguarda gli immobili abitativi. Per negozi, uffici e capannoni affittati a imprese la cedolare non si applica: resta il regime ordinario con imposta di registro, IRPEF e addizionali.

Quanto si risparmia

Con la cedolare il proprietario paga il 21% sul canone, senza registro né bollo, e l’impresa conduttrice non versa la sua metà dell’imposta di registro. Per confrontare con la tassazione ordinaria usa il calcolatore cedolare o IRPEF.

Domande frequenti

Una società può prendere in affitto un appartamento in cedolare secca?

Secondo la Cassazione 12395/2024 sì, se l’immobile è abitativo e usato a fini abitativi, ad esempio come foresteria per i dipendenti. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E/2011, sostiene invece il contrario.

La cedolare si applica ai negozi affittati a imprese?

No. La cedolare riguarda gli immobili abitativi da A/1 ad A/11, esclusa la A/10. Per i locali commerciali resta il regime ordinario.

Che rischio corro se applico la cedolare con inquilino impresa?

Un possibile accertamento basato sulla posizione dell’Agenzia, con richiesta di IRPEF, registro, sanzioni e interessi. La sentenza della Cassazione è un argomento forte per difendersi, ma conviene valutare il caso con un professionista.

Guida informativa aggiornata alla normativa in vigore nel 2026. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un commercialista o a un CAF.