Calcolo della cedolare secca sugli affitti brevi per Airbnb, Booking e locazioni fino a 30 giorni: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo, ritenute dei portali e soglia dei tre immobili.
Inserisci i corrispettivi lordi incassati nell’anno per ogni immobile.
Per affitti brevi si intendono le locazioni di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulate da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa, anche con servizi di pulizia e fornitura di biancheria. È il caso tipico di chi affitta la casa su Airbnb, Booking o direttamente ai turisti.
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha confermato le due aliquote e ridotto la soglia oltre la quale l’attività diventa impresa:
La base imponibile sono i corrispettivi lordi indicati nel contratto, comprese le somme per pulizie, biancheria e utenze addebitate all’ospite. A differenza del regime ordinario non c’è l’abbattimento del 5% e non si deducono le commissioni dei portali né le spese di gestione.
Quando il canone passa da un intermediario immobiliare o da un portale online, questo applica una ritenuta del 21% a titolo d’acconto e la versa allo Stato. A inizio anno rilascia la Certificazione Unica con l’importo trattenuto. In dichiarazione si calcola la cedolare dovuta e si sottraggono le ritenute: per il secondo immobile al 26% resta normalmente una differenza da versare.
Per i versamenti segui le scadenze ordinarie: usa il calcolatore di acconto e saldo per sapere quanto pagare a giugno e a novembre.
Il 21% sui corrispettivi lordi di un immobile scelto dal proprietario e il 26% su quelli del secondo immobile. Con tre o più immobili in affitto breve scatta la presunzione di attività d’impresa e la cedolare non si applica.
Si contano le unità immobiliari destinate ad affitti brevi nello stesso anno, non i contratti né le stanze. Gli immobili affittati con contratti ordinari 4+4, 3+2 o transitori oltre 30 giorni non rientrano nel conteggio.
No, è a titolo d’acconto. Il portale o l’intermediario che incassa i canoni trattiene il 21% e lo versa allo Stato; in dichiarazione si calcola l’imposta effettiva e si scomputano le ritenute già subite.
No, sui corrispettivi lordi previsti dal contratto, comprese le spese per servizi come pulizia e biancheria. Le commissioni dei portali non si deducono.